城发观江学府详细评测（一）
城发观江学府，一个即将在河东主城区，天心滨江的南湖新城板块出现的纯新盘，吸引了众多目光。在当前市场中，主城与刚需的结合本就罕见，更难得的是，该项目还配备了一款长沙人愿意接受的优质学校，预示着其潜在价值。
项目位于南湖新城，板块西侧靠近湘江，周边不乏改善或豪宅项目，如绿城凤起麓鸣、中海阅湘台等，二手市场也包括了江山壹号、万科紫台等高端楼盘。这些项目的均价普遍在2万元以上，有的甚至接近3万元。然而，这些豪宅的主要卖点是江景，非临江区域的项目价格自然有所下降。尽管整体配套较弱，商业依赖底商，学校水平不突出，地铁线路尚未开通，但其主城区的加分项依然让这一区域保持价值。
城发观江学府的定位明确，作为主城中为数不多的刚需带学校项目，其客群定位清晰，针对性强，预计销售前景乐观。项目地块为2023长沙市036号地块，由长沙城发集团以底价购得，总面积64亩，整体形状较为适宜。
地块的楼面价为4168元，略低于周边市场水平，但16%的商业占比和13000元的毛坯限价，对开发商构成了挑战。城发恒伟在长沙的多个项目中，虽然整体口碑中等，但交付稳定，品质中等，对刚需购房者来说较为满意。
初步设计方案显示，项目总规划了14.02万方住宅，1155户，户均面积120平，面积段在109-143平之间，确属纯刚需定位。配套商业包括公寓、底商和独栋商业等，总面积约为2.65万方。项目位于天心滨江核心区，但与豪宅区隔开，城市界面稍有欠缺。
项目面临的主要问题是湘江路旁住宅区与书院路住宅区之间的一处陵园，包括湖南革命烈士陵园和部分公墓，这无疑对项目的吸引力构成挑战。但项目方位南北向，墓园位于西侧，中户、东户基本无碍，西户的西向厕所可能受到一定影响。项目周边还有玉泉寺，具体影响需进一步分析。
初步设计为9栋百米级高层住宅，排布方式较为紧凑，以2T3户和2T4户带连廊的类板楼为主，总面积14.02万方，共计1155户，以109-143平面积段为主。大部分楼栋底层架空，首层住宅层高达3.6米。楼间距以37米为主，整体楼间距表现一般。
户型设计包括105、128、143平米三种，其中105平米为中间户，128、143平米为边户。143平米户型面宽12.8米，客厅4.2米，主卧3.5米，北向卧室较为舒适长沙公墓价格查询；128平米户型面宽12米，客厅3.7米，主卧3.2米，北向次卧稍显拘束；105平米户型为中户，面宽10.3米，客厅3.6米，主卧3.3米。项目还设计有部分顶楼复式户型，为毛坯+复式结构。
社区配套和商业沿北边、东边、南边布置，东边靠近书院路，车流人流较大。标高方面，小区地势南高北低，内部高差5米，北侧入户与外部高差约6、7米，减少北侧底商对住户的影响。绿化率为26%，主要景观绿化在北侧第二排住宅之间，未被消防登高面打断。
停车位配比为0.85，稍显偏低，但真正实现了人车分流，地面仅设有限量商业车位，对高端盘形成了一定压力。项目存在的一些不利因素包括墓园、南侧公寓附近加油站和变电站对西南侧楼栋可能造成一定影响。
学校配套是项目的一大亮点，预计为南湖公司负责建设的湘郡培粹学校，规划为9年制，包括24班小学和12班中学。品牌预计较强，且有两址之说。生源虽非顶级，但随着配套的落地，学校等级有望提升，吸引优质的生源。
总体来看，城发观江学府在地块条件、平面设计上虽未展现出显著特色，但其学校+总价低+毛坯的组合在当前主城市场中无竞品可言。品质和物业方面，作为刚需项目，满足基本需求即可。当前限价为1.3万元，预计在开盘前落实学校后，能接近上限销售，最多给予1-2个点的优惠，整体来看，对于有学位需求的购房者来说，城发观江学府是主城中最具购买价值的刚需项目之一。